Новая финансовая модель и трансформация рисков дольщиков
С первого июля 2019 года российский рынок жилищного строительства перешел на механизм эскроу-счетов в рамках поправок к Федеральному закону № 214-ФЗ. Согласно новым правилам, денежные средства покупателей привлекаются не напрямую застройщиком, а зачисляются на специальные блокированные счета в уполномоченных банках. Девелопер получает доступ к этим финансовым ресурсам только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение. Подобная схема призвана существенно снизить количество проблемных объектов и обеспечить защиту граждан от риска нецелевого расходования их средств.
Ранее покупатели квартир на этапе котлована фактически выступали в роли инвесторов, финансировавших возведение дома своими платежами по мере хода продаж. Платой за такой высокий риск являлась разница между начальной ценой квадратного метра и его итоговой стоимостью при сдаче дома. Теперь между частным покупателем и девелоперской компанией встала кредитная организация, осуществляющая строгий контроль за ходом строительства. В результате модель взаимодействия участников рынка кардинально изменилась, трансформировав привычные экономические цепочки.
Затраты на проектное финансирование и динамика ценообразования
Важным следствием законодательных изменений стало появление у строительных компаний новой постоянной статьи расходов в виде процентов по банковскому кредиту. Процентная ставка по проектному финансированию напрямую зависит от степени наполнения эскроу-счетов средствами покупателей и темпов выполнения строительно-монтажных работ. По этой причине застройщики вынуждены закладывать обслуживающие финансовые издержки в себестоимость строящихся квадратных метров. Это ведет к постепенному сглаживанию ценового разрыва между стартом продаж и готовностью дома.
Параллельно на девелоперском рынке разворачиваются процессы консолидации и укрупнения участников. Пройти банковский андеррайтинг и получить одобрение проектного финансирования способны преимущественно финансово устойчивые компании с прозрачным кредитным портфелем. Небольшие застройщики и частные подрядчики в регионах сталкиваются с усложнением доступа к капиталу и необходимостью пересмотра привычных бизнес-моделей. Для малого бизнеса, обслуживающего сегмент отделки и смежных услуг, такие изменения означают переформатирование структуры заказов.
Рост доли квартир с отделкой как инструмент наполнения эскроу-счетов
В новых экономических условиях застройщики стали значительно активнее продвигать жилье с готовой или чистовой отделкой от девелопера. Включение ремонта в общий договор участия в долевом строительстве позволяет увеличить средний чек сделки и ускорить наполнение эскроу-счетов. Для покупателя это означает возможность зафиксировать затраты на базовый ремонт внутри ипотечного кредита по относительно низкой ставке. Однако аналитики рекомендуют будущим новоселам внимательно изучать спецификации и характеристики используемых материалов.
Нередко качество типовой отделки от застройщика требует последующих переделок или существенных доработок со стороны владельца. Покупателю необходимо заранее просчитывать не только стоимость входа в проект, но и возможные расходы на устранение дефектов. «Переход на эскроу-счета меняет подход к планированию ремонта, так как графики ввода объектов становятся более прозрачными», — отмечает технический директор компании «СК РемСтар». По данным экспертов компании, чья команда работает на рынке с 2014 года, грамотный расчет сопутствующих затрат остается важным фактором финансовой безопасности дольщика.
Изменение структуры спроса на ремонтные работы и корпоративный сегмент
Сокращение временного лага между покупкой квартиры и получением ключей существенно меняет поведение частных заказчиков и представителей малого бизнеса. Временной отрезок на подготовку к ремонту сжимается, а требования к точности соблюдения графика и прозрачности смет возрастают. Заказчики все чаще отказываются от поэтапного ремонта в пользу комплексных решений с четко зафиксированным результатом. В сегменте коммерческой недвижимости и малых коммерческих помещений на первых этажах новостроек наблюдается аналогичный тренд.
Предприниматели, приобретающие помещения в новых объектах, стремятся максимально быстро запустить бизнес для предотвращения арендных простоев. Технический директор «СК РемСтар» подчеркивает трансформацию запросов клиентов: «Представители бизнеса стремятся зафиксировать смету еще на этапе строительства, чтобы начать отделку сразу после получения акта приемки». Такой подход позволяет малым предприятиям заранее спланировать инвестиционный цикл и исключить задержки старта продаж.
Оценка рисков: почему страхование средств не гарантирует соблюдения сроков
Несмотря на высокий уровень защиты денежных средств дольщиков через банковские механизмы, закон об эскроу не решает всех проблем покупателя. Банковский депозит гарантирует возврат уплаченной суммы при банкротстве застройщика, но не предотвращает возможные задержки ввода дома в эксплуатацию. Кроме того, нормативные акты не регулируют вопросы качества выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. В связи с этим покупателям не следует путать финансовую защиту инвестиций с технической надежностью самого строительного объекта.
Для минимизации коммерческих и потребительских рисков эксперты советуют оценивать полную стоимость входа в объект, включая предстоящий ремонт и инженерное оснащение. Покупателям стоит производить приемку помещений с привлечением квалифицированных специалистов и фиксировать любые отклонения от стандартов в официальных актах. Детальная проверка передаваемой документации и инженерных сетей остается обязательным этапом как для граждан, так и для малого бизнеса. В сложившейся системе правового регулирования грамотное планирование процессов является важным условием успешной покупки недвижимости.